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开发商逾期办理房产证,应该承担什么法律责任?
发表时间:2018-07-23 23:09来源:律师陈运编辑:公民记者

摘要提示: 概要:商品房产权证应该多长时间办理好?购房者能否自已办理产权证?开发商逾期办理产权证应该承担什么责任? 房屋属于不动产,按《物权法》等相关法律规定,收房、入住并不代表已取得房屋所有权,取得房屋所有权的标志是在房屋土地管理部门办理房屋所有权登记

概要:商品房产权证应该多长时间办理好?购房者能否自已办理产权证?开发商逾期办理产权证应该承担什么责任?

开发商逾期办理房产证,应该承担什么法律责任?

 

房屋属于不动产,按《物权法》等相关法律规定,收房、入住并不代表已取得房屋所有权,取得房屋所有权的标志是在房屋土地管理部门办理房屋所有权登记手续。

围绕着办理产权证也是经常发生各种纠纷的,有的项目购房者几个月就拿到了产权证,有的可能拖上一两年,甚至最后办不了房产证。本文杨律师将介绍一下有关产权证办理的几个法律问题。

问题一:产权证该由谁来办理?购房者能否自己办理产权证?

通常来讲,商品房的产权证是由开发商代办的。这个在商品房买卖合同中也会有约定,当然办理产权证并非开发商的单方行为,还需要购房者配合提供一些购房者的资料,如果购房者拒不配合提供,那不能办理或延期办理产权证的责任就是购房者自己的事儿了。

那么,购房者自己能不能办理商品房的产权证?

理论上是可以的,但是有前提条件就是该房产项目已经具备办理了产权证的条件。简单说这个条件是“住宅开发商方面在住宅竣工之后,已经备齐竣工验收合格证等资料到房管局办理了整体确权手续(即开发商已拿到俗称的整体大产权证)。”

在符合条件的情况下,开发商如配合提供相关手续,购房者自行办理产权证也是可以的。但如果房产项目有问题,未通过验收合格、没办理整个楼房的整体产权证,那就可能造成烂尾项目,产权证就很难办理了。

问题二:开发商应该在多长时间内办理产权证?

对于办理房产证的时间问题,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定如下:

由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

关于办理产权证的时间,简单总结就是分以下几种情况:

1、 合同中有约定的办理时间,按约定办就行了;

2、 合同没有约定的,预售商品房从交付使用起90日之内办理;

3、 合同没有约定的,现房销售的从合同签订之日起90日之内办理。

从现实来看,在《商品房买卖合同中》开发商经常在合同中约定比90日要长的办理房产证的时间,180天、270天、甚至360天都有可能,往往是因为开发商的项目可能涉及银行抵押等问题,希望延长房产在开发商名下的控制时间。

所以,签订商品房买卖合同时购房者要注意看一下合同条款。因为按上述规定,对办理产权证时间如果有合同中约定,哪怕比较长,从法律上看,开发商按按约定的时间办理就不算违约。

问题三:开发商逾期办理产权证怎么办?

如果不能按时取得产权证,一般是开发商原因造成的,不管是土地、房屋涉及抵押还是项目不能完成竣工验收,那都是开发商的责任,开发商应该承担相应违约责任了。

购房者该如何追究开发商的违约责任呢?

追究违约责任的方式有两种选择:一是继续履行合同,要求开发商承担违约金;二是解除合同,同时要求开发商承担违约责任。

1、如何确定逾期办理产权证的违约金呢?

刚才提到的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条同样有规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

这意思很简单:合同里约定的逾期办证违约金标准,按约定标准赔偿;如果没有约定,可以按金融机构计收逾期贷款利息的标准计算赔偿;如果能证明实际损失数额,也可以按实际损失主张。

不过从方便维权的角度讲,律师建议还是尽量在签约时明确约定比较合适的违约金标准,比如按房款的一定比例按日计算,尽量要高于银行贷款利率。以便给开发商更大的压力。

2、什么时候能解除合同,如果解除如何要求开发商承担违约责任呢?

并不是开发商只要一延期办理产权证,购房者就立刻拥有解除合同的权利,什么时候能解除合同,也要看合同约定和法律规定的情况。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”

依据上述规定,律师同样建议在签约时,对于延期办理产权证多长时间可以解约、如因此解约承担什么标准的违约责任进行明确约定。如果没有约定,按上述规定延期一年后可主张解约赔偿。

当然,考虑到房产这些年一直增值,在实际入住后,很少有购房者会选择解约,通常会要求继续履行,但是律师也要提醒购房者注意两个问题:

一是如果开发商办理不了产权证,应该先查清楚房产项目是否有严重问题,如果这个问题严重到可能根本办理不了产权证的程度,那早提出解约可能得到赔偿的机会还大一些。

二是开发商延期办理产权证,如果交涉无果或长期没有进展,购房者即使不选择解约,也可以及时起诉要求开发商承担延期的违约责任。不要把事情拖个几年,那样的话,将来即使想主张相关违约责任,也可能会涉及到时效超过的风险。